Moderatore (ago 2012) : Reddito familiare x 5 = Giusto Prezzo

COBRAF - Balle! In Italia chi vende casa di norma non è indebitato (tranne i costruttori), quindi ...

Moderatore - 23 Agosto 2012 

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Blade lei fa la terza media ?

Il prezzo delle case non lo fanno i venditori, ma i compratori, come in tutti i mercati del resto. I compratori pagano (pagavano) 300.000 euro un appartamento di 125 mq fuori dal centro solo perchè la banca gli dava i 300.000, se devono usare i propri risparmi sono in grado di tirarne fuori 150.000 se li aiutano i genitori e se pagano solo loro 80.000 euro. Questo si dimostra matematicamente.

I prezzi delle case devono riflettere un multiplo del reddito medio del compratore che si assume sia CINQUE VOLTE IL REDDITO MEDIO ANNUO NETTO. 

Ad esempio una famiglia con un reddito netto annuo di 24.000 euro dovrebbe comprare una casa che costi circa 5 volte tanto, 120.000 euro, al massimo. 

Questo perchè se guadagni netti 25.000 l'anno dovresti essere in grado di risparmiarne un 25% (al massimo). Questo è il valore medio del risparmio sul reddito dei paesi industriali migliori, 25% del reddito risparmiato. Per cui se moltiplichi per 5 l'inverso di 1/4 del tuo reddito, quello che riesci a risparmiare, ottieni 20 anni. Cioè in 20 anni riesci a risparmiare per comprare la casa.

Di conseguenza per una famiglia che guadagni in media sui 24.000 euro netti l'anno la casa che si possono permettere sarà di 6.000 X 20 anni = 120.000 euro. Ragionevolmente se inizi a lavorare anche a 20 anni e impieghi fino a 40 anni per risparmiare per comprare la casa non è il massimo, diciamo che forse 15 anni di lavoro dovrebbero essere sufficienti in un economia decente, ma stiamo sui 20 anni di lavoro invece che storicamente era il periodo che occorreva per risparmiare per comprare casa. (6.000 all'anno sono 500 euro di risparmio familiare al mese. NdEr).

Purtroppo ormai la media degli italiani non riesce più a risparmiare un quarto del suo reddito (vedi sotto). Il risparmio medio in Italia è il 16% del reddito disponibile. Qggi in Italia una famiglia che guadagni netti solo 24.000 euro l'anno non risparmia 1/4 del suo reddito annuale, cioè 6.000 l'anno se ha dei figli. La proporzione ideale di 1/4 del reddito risparmiato è più realistica per chi guadagni dai 40.000 netti in su.

Purtroppo il 90% delle famiglie italiani guadagna ben sotto i 40.000 euro l'anno, netti da tasse. A conferma guardare la tabella sotto che mostra il reddito disponibile pro-capite in Italia essere 6.800 euro. Dato che in media una famiglia è composta di 3.1 persone circa il reddito medio famigliare è di circa 20.000 euro l'anno per famiglia.

Dato che per le famiglie italiane i risparmi annuali sono intorno al 16% del reddito moltiplicando hai circa 3.000 euro l'anno risparmiati in media. Se usi questa cifra annua di risparmio su 20 anni hai 3 X 20 = 60

... ne segue che LA CASA MEDIA, IN ITALIA, DOVREBBE COSTARE 60.000 EURO, 120 milioni di vecchie lire, che è poi quello che la casa in media costava intorno al 1994 o 1995. Questo perchè non siamo ricchi, perchè il reddito medio famigliare è sui 20.000 euro e i risparmi medi sono il 16% del reddito.

Tenendo presente però che i più poveri non si comprano casa da una parte e non entrano nel mercato immobiliare e che c'è una ricchezza accumulata delle famiglie dei genitori che può supplire soldi dall'altra escludiamo un 10% povero e assumiamo che un altro 30% abbia soldi dalla famiglia per l'acquisto di casa. Anche così però se parliamo di nuove coppie che devono comprare, un 60% non sarebbe in grado, senza mutuo, di comprare una casa con i propri risparmi che costi più di 60mila euro, in media cioè sugli 6-700 al metro quadro (assumento 100 mq per semplicità come approssimazione della superficie di un appartamento medio in Italia). Aggiungendo però un 30% che è in grado di ricevere invece i soldi dalla famiglia per comprare casa il prezzo medio si alza, ma approssimativamente non di molto, possiamo pensare sugli 80-90mila euro.

Fino a quando il prezzo medio delle case non scenderà verso gli 80.000 - 90.000 euro e quindi in media forse sugli 800 - 900 euro al metro quadro (medio, poi ce ne sono di più care) il mercato immobiliare è a rischio.